Země brownfieldů: V Česku je téměř 500 lokalit připravených pro investory

V Česku se podle odhadů Ministerstva průmyslu a obchodu z roku 2008 nachází přes jedenáct tisíc tzv. brownfieldů - nevyužívaných či neefektivně využívaných budov a pozemků, které čekají na svou revitalizaci. Nezřídka tato území tvoří součást naší historie, mnohdy jsou dokladem technického, architektonického nebo urbanistického pokroku let minulých. Na jedné straně vytvářejí pro investory příležitost nastartovat nové aktivity, na straně druhé často představují ekologickou zátěž, jejíž odstranění si vyžádá vysoké investice. Analytici Česka v datech se vydali objevit české brownfieldy. Připojte se k jejich výpravě!

Co je vlastně brownfield?

Pod pojmem brownfield rozumíme nevyužívané nebo nedostatečně či neefektivně využívané území. Může přitom jít o pozemek, budovu nebo celý areál kombinující zastavěnou i nezastavěnou plochu. Mezi brownfieldy řadíme například nevyužívané průmyslové a zemědělské objekty, obytné a administrativní budovy, bývalé vojenské prostory, opuštěná nákupní centra nebo nevyužívané stavby dopravní infrastruktury. Jejich novému využití často brání ekologická zátěž a v mnoha případech s nimi nelze žádným způsobem nakládat, aniž by proběhl proces jejich regenerace.

Pro investice je u nás připraveno téměř 500 lokalit

Přesný počet brownfieldů v Česku lze jen těžko určit. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů Ministerstva průmyslu a obchodu ČR z roku 2008 se v České republice nachází přes 11 tisíc území, které můžeme na základě výše zmíněné definice nazývat brownfieldy.

Už mezi lety 2005 a 2007 identifikovala agentura CzechInvest v rámci Vyhledávací studie pro regeneraci brownfieldů 2 355 lokalit vhodných k revitalizaci o celkové rozloze přes 10 000 ha. Pro představu - jde o téměř stejnou plochu, jakou zabírá město Olomouc. Zastavěná plocha pak představovala na těchto územích přes 420 ha, tedy zhruba rozlohu celé městské části Praha 2. Tato studie přitom evidovala pouze území větší než 1 ha a nezahrnovala brownfieldy vzniklé těžební činností, při jejichž započtení by se celková rozloha ještě výrazně zvětšila. Hrubý odhad nákladů na revitalizaci zahrnutých území byl v roce 2007, kdy práce na strategii finišovaly, přes 200 mld. Kč.

V souvislosti s Prahou můžeme zmínit jednu zajímavost: Odhaduje se, že rozloha takzvaných rozvojových a transformačních území a brownfieldů by v našem hlavním městě stačila na výstavbu bytů, občanské vybavenosti a nezbytné infrastruktury pro minimálně 100 000 obyvatel.

Michal Melč, expert oddělení nemovitostí ve společnosti Deloitte

Pro zařazení konkrétního vytipovaného brownfieldu do národní databáze je ovšem kromě splnění řady kritérií nutný také souhlas majitele pozemku či budovy. Ve finální verzi soupisu (dostupné na webu brownfieldy.cz) se tak aktuálně (k 17. lednu 2017) nachází přes 490 území připravených pro potenciální investory. Další z projektů zabývajících se mapováním brownfieldů - Prázdné domy - pak eviduje téměř 1 500 nevyužívaných staveb. Skutečné číslo ale bude ještě mnohem vyšší, odhady se pohybují od 8 500 do 11 700 nevyužívaných lokalit o celkové rozloze až 38 tisíc ha.

Kraje mají vlastní databáze, k brownfieldům ale přistupují rozdílně

Výhodou databáze agentury CzechInvest jsou jednotná kritéria, podle kterých brownfieldy eviduje, a může tak sloužit ke srovnání mezi jednotlivými kraji. Zároveň s ní ale existují i přehledy brownfieldů, které si vedou pro vlastní účely jednotlivé kraje. Počty nevyužitých lokalit se ale podle těchto soupisů v jednotlivých krajích značně liší, což není způsobeno ani tak skutečně rozdílným počtem brownfieldů, jako odlišnou metodikou, kterou dané krajské úřady používají. Některé z nich evidují pouze ty pozemky, které jsou zbavené ekologické zátěže a připravené pro investory, jiné mají ve svých seznamech doslova každý kus vydupaného trávníku.

Liberecký kraj tak uvádí, že se na jeho území nachází přes 350 brownfieldů, více než 250 těchto lokalit „přiznávají” i Jihomoravský a Ústecký kraj. Na druhou stranu kraje Jihočeský a Plzeňský evidují jen zhruba dvě desítky brownfieldů - těch, které jsou finálně připravené pro investory. Karlovarský kraj je pak jediný, který vlastní evidencí vůbec nedisponuje a v případě potřeby využívá Národní databázi CzechInvestu.

Přístup k evidenci nevyužívaných území se liší i na úrovni měst. Jen samotné Brno vede na svém území v patrnosti téměř 130 lokalit, které nazývá brownfieldy, jejichž vymezení ale pojímá velmi široce. Mariánské Lázně pro změnu spolupracují s projektem Prázdné domy, kterému poskytují údaje o nevyužívaných budovách ve městě.

Zuzana Lhotáková, Marketing Manager společnosti SAS Institute

Odkud se brownfieldy berou? Největším zdrojem je průmysl

Největší podíl mají podle národní databáze na tuzemských brownfieldech někdejší průmyslové objekty, následují pak areály dříve využívané pro zemědělství či občanskou vybavenost. Zatím nejmenší zastoupení mají v databázi objekty sloužící původně cestovnímu ruchu, těžbě surovin nebo dopravě. V této databázi je, jak již bylo zmíněno, přes 500 brownfieldů, z toho téměř tři čtvrtiny jsou celé areály, tedy plochy s budovami, naopak samotných pozemků je jen lehce přes 20. Necelá polovina brownfieldů v této databázi má rozlohu do 1 ha, asi desetina má potom rozlohu nad 10 ha. Mezi největší se řadí zpravidla bývalé průmyslové areály a zejména vojenské objekty a prostory, plošně nejmenší jsou jednotlivé budovy dříve využívané k bydlení či jako budovy občanské vybavenosti.

Počty brownfieldů podle databází krajských úřadů

Jágr, McCartney, galerie i blešák. Brownfieldy ožívají na tisíc způsobů

Revitalizace brownfieldu může mít (často po odstranění ekologické zátěže) řadu podob. Kromě asi nejtradičnějších forem, kterými jsou průmyslová nebo bytová výstavba (ta druhá možnost především v širších centrech větších měst, kde prostor uvolnily zaniklé továrny) existují i další - více či méně stálá - využití. Naše největší sportovní hala - pražská O2 Arena, která už dvakrát hostila mistrovství světa v hokeji a ve které se konala řada dalších špičkových sportovních a kulturních akcí, tak stojí na místě někdejší pýchy československého strojírenství, podniku ČKD Lokomotivka.

Jedno z největších brněnských obchodních center - Vaňkovka - je pak dalším úspěšně zrevitalizovaným brownfieldem. Na místě, kde se do roku 1988 vyráběly lodní motory a motorové skříně traktorů Zetor, je od roku 2005 nákupní a kulturní centrum. Na východě republiky pak v posledních letech dochází k architekty a urbanisty oceňovanému oživení areálu bývalých Baťových závodů, později Svitu Zlín. Ve zrekonstruovaných budovách dnes sídlí úřady, galerie, univerzita i soukromé subjekty.

Příkladem „dočasného” využití brownfieldu může být například prostor hostící obří koncerty, který v polovině minulé dekády oživil prostory po bývalých slévárnách ČKD nedaleko od zmiňované O2 Areny. Na koncerty Paula McCartneyho nebo skupiny Metallica tam v roce 2004 dorazily desetitisíce lidí, od té doby ale místo stále čeká na své trvalejší využití. Jen o kus dál bychom na dalším z pozemků někdejšího ČKD našli takřka kultovní fenomén, který se proslavil díky Hřebejkově filmu U mě dobrý - vysočanské bleší trhy.

Využití brownfieldů je běh na dlouhou trať, může se ale vyplatit

Efektivnímu využití brownfieldů na rozdíl od stavby na zelené louce často brání kromě ekologické zátěže také nevyjasněné majetkové poměry. Investor se také musí v řadě případů vypořádat s otázkou, co s původními stavbami, pokud na pozemku stojí - v jakém jsou technickém stavu, zda nejsou památkově chráněné, jestli se je vyplatí zachovat (jak vzhledem k jejich funkci, tak například k architektonické hodnotě), nebo zda a jakým způsobem je nejefektivnější je zbourat. Tyto procesy mohou projekty na brownfieldech zdržovat a mohou tak tvořit určitou překážku pro plány investorů na jejich využití.

Proč tedy probíhá revitalizace těchto území a proč existují lidé a firmy, které jsou ochotné na nich znovu stavět? Investice do nového využití brownfieldů má i svoje výhody. Jedná se vesměs o území, na kterých již v minulosti stály budovy (odpadají tedy například problémy s nevhodným geologickým podložím pro stavbu) nebo o pozemky, na kterých probíhala průmyslová činnost (tudíž nehrozí, že se pod nimi nacházejí např. zdroje pitné vody, nebo že se jedná o jinak významnou lokalitu). Investiční plány „na zelené louce” mohou dopadnout neslavně právě kvůli těmto okolnostem, jako se to stalo například v Holešově na Zlínsku. Tady měla stát největší průmyslová zóna v Česku a do území o rozloze 360 hektarů investoval Zlínský kraj přes 1,6 miliardy korun. Pod pozemky se ale nacházejí zdroje pitné vody pro Zlínsko a pole kolem vybudované infrastruktury tak zejí prázdnotou.